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居住用財産の特別控除とは？



マイホームを売却した時の税金って、何か特例があるんですよね？


はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが
居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。


3000万円ですか。それは大きいですね。


ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。


では、その要件を教えてください。


はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。


では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。


賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。


建物が古くなって、解体した場合はどうですか。


取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、
住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。


その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？


所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。
但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、
買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。


例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？


『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、
配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。


共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか？


共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。


計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？


いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。


かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。


但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、
この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。


他に注意点はありますか。


この特例を受けることだけを目的として入居した場合や
、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。


わかりました、有難うございます。


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自筆証書遺言について

自筆証書遺言とは何でしょうか？

簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、

押印したものを自筆証書遺言と言います。

印鑑は実印でないといけないのでしょうか。

印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。

相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。

そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、
一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。

財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトしたものに署名、
捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

それだと作成はかなり楽になりますね。

はい、そうです。

自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか？

自分一人で手軽に書けるということと、
費用がかからないということが一番大きなメリットです。

また、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るということも
メリットだと思います。

逆にデメリットはなんでしょうか？

①要件を満たしておらず無効になってしまうこと

②死後、発見されないケースがあること

③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれたものであるのかという、
　紛争の元になってしまうこと

などが上げられます。

要件を満たさないとはどういうケースがありますか？

例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、
本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、
ある程度不動産や相続について知識がないと難しいケースもあります。

なるほど、そういうケースはややこしそうですね。

よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。

要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？

『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。

検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか？

検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。

個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

検認が必要にない遺言書もあるのですか？

公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。

法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか？

令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートします。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

相続対策として不可欠の、公正証書遺言について

公正証書遺言とは何ですか？

公正証書遺言は公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打ち合わせし、当日内容を確認する形式です。

本人が公証役場に行けば良いですか？

公正証書遺言には証人が2名必要です。

誰でも証人になれますか？

未成年者はなれません。

推定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人になれません。

また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。

相続人の関係者は証人になれないのですね？

はい。

公正証書遺言のメリットは何ですか？

自筆証書遺言や秘密証書遺言などで必要な要件の不備が、公正証書遺言にはありません。

せっかく遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？

はい。法的に必ず有効になることが、公正証書遺言の最大のメリットです。

他にも、原本は公証役場で保管するため、紛失や改ざんの恐れがありません。

また、家庭裁判所で検認の必要がないこともメリットです。

デメリットは何ですか？

費用がかかることがデメリットだと思われます。

公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと思われている方が多いです。

しかし、公証人が介在することで、法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生します。公証人との打ち合わせはデメリットとは言えないでしょう。

費用はかかりますが、子供たちが相続でもめてトラブルになる可能性を考えれば、有益なお金の使い方だと思います。

なるほど、むしろかけるべき費用かもしれないですね！

そうですね。

証人を立てられるか心配です。

お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。

費用はどのくらいですか？

費用は遺産の額や相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問い合わせください。

必要な書類等は？

①遺言を作成する人の印鑑証明書

②実印

③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本

④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票

⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』

⑥遺産に銀行預金、株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在の残高
などが必要です。

自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。

法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。

相続登記っていくらかかるの？

相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか？


お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった
不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか？


まずは相続する不動産についての調査が必要となります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。
土地には「地番」、建物には「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。
法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。

その次はどうしたら良いですか？


次に相続人の調査になります。

遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、
まず法定相続人が誰であるかを確定させる為にも、
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、
戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。

遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。

難しそうですね。


相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。
そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。

では、役所からの書類が揃えば完了ですか？


いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

その他には？

相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか？

ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。

司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか？

役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。
次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の0.4％ です。

司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。

相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、
6万円から10万円位が、一般的な相場ではないでしょうか？

物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。

相続登記は、必ずしないとダメなのですか？


現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。
ですので、相続登記も義務ではなく任意です。

申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、
かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであった、というケースもあったりします。

では、しなくても良いのですね！

ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。

不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ません。

また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、
中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で
後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。

いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。

司法書士はまさに専門家でもあるので、
少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧めします。

なるほど、よくわかりました。

なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に
不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決されました。

今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。

ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。

不動産売却の疑問



不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？


そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、
一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、
今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。


なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。
ちなみに今は売り時なのですか？


はい。今は売り時と言えます。
コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、
当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。


そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。


はい。オンラインでご相談させていただいたり、
実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、
従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。


そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？


そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？


確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。

購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。
探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、
逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。

不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、
売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。
よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。


なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。


そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと
回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や
注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。


確かにそうですね。
不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。


おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、
ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。

今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、
その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。


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相続放棄とは？

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか？

いえ、必ずしも受け取る必要はありません。
もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、
「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

この２つの違いは何がありますか？

「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。

「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。

これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。

一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。

場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、
超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

では、相続財産が分からないときは、「限定承認」をした方が良さそうですね。

そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。

「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。

査定価格と売出価格の違いとは？

自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、
この金額で売り出ししないといけないのですか？

いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって
不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、
周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。

次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、
同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね。

いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、
売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか
売れなかったというケースもあるので

売却ご事情を踏まえて「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。
どのようなパターンがあるのですか？

例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、
ご自身が希望する「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、
その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。

なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、
売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、
プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、
「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと
先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか
売れないというケースも考えられます。

そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに
不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を設定することがおすすめです。

反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？

たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や
住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは

売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。

そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、
売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、
段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。

どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですね。

はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、
取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや
希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは避けなければなりません。

そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。

相続財産の還付について解説します

おすすめの不動産会社とは？

現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？

おおよそ、12万会社ありますね。

１２万！そんなにあるのですか？
実際、どの会社に相談するか迷いそうですね。

そうですね。
ですが、不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの会社が見つかると思いますよ！

それはどんな会社ですか？

はい、一口に「不動産会社」といっても、会社によって得意なジャンルが異なり、

売買、賃貸、管理、分譲など様々です。

不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。

そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？

そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。

その場合であれば、家を購入する希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。

また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、

売主から直接依頼をされていることも考えられるので、条件面での交渉もしやすかったりします。

では、売却を依頼する時はどうでしょうか？

それでしたら、その会社のホームページをチェックし、

「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社は

お客様対応もきちんとしている会社が多いですね。

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。

そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

他にチェックすることはありますか？

最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。

売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。

また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、その方がよいですね。

わかりました。他にはありますか？

仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。

不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。
安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか？

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。
全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。

不動産売却は買取と仲介どちらがいいのかについて

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか？

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか。

はい。そうです。
まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、
物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね。

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、
契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、
購入者に「契約不適合の責任」を負わされたくない方にはおすすめです。

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか？

そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか？

はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

高く売れるのでしょうか？

一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。
このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか？

はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件です。

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、

詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。