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古い家を高く売るポイント


古い家は売れるのでしょうか？

はい、もちろん大丈夫です！
築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もおられますので、
問題ありません。

そうですか。
知り合いから、古い家の場合には「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。
更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。
その結果、高く売れるケースもあります。
また、建物を所有しなくなった場合、
空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、
売主様も安安心ですよね。

わかりました。
ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。更地にして売却する場合、次の3つを注意ください。
①上などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせ　です。

詳しく教えてもらえますか？

はい。

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、

居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、

課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、

注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

【空き家問題について】

こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発のしんたにです。


当社は不動産の買取もおこなっております。


さまざまな事情により「不動産をできるだけ早く売って現金化したい」


という方におすすめの売却方法です。

地域密着・当社直接買取ができるセンチュリー21フジ開発だからこそ


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【近所の人に知られずに売却する方法】

ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、
これらをせずに売却したいということですね。

この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、
先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては
物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点。
次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに
自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが
一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく
再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、
そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、
決して飛び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、
内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。
こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。

なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。

こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。


今回は「2項道路(みなし道路)」について書いていきます。






「2項道路」とは、建築基準法第42条第2項の規定で、


「道路であるとみなす」とされている道のことを指します。


そのため、「みなし道路」とも呼ばれています。



建築物が建つ敷地は「建築基準法上の道路」に2ｍ以上接している必要があります。（接道義務）


「建築基準法上の道路」とは、


・4ｍ以上の幅員を有する国道・県道・市町村道


・4ｍ以上の幅員を有する都市計画法や土地区画整理法等による道路


・基準時から幅員4ｍ以上であった道路


・4ｍ以上の幅員を有する事業計画のある道路で特定行政庁が指定したもの


・4ｍ以上の幅員を有する新たに築造する道路で、特定行政庁から位置の指定を受けた位置指定道路


・基準時に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの


という条項を満たしたものです。


詳細に書きましたが、ざっくりと、幅員（道路の幅）が4ｍ以上ある道路だと


考えていただければ大丈夫です。



しかし、現況では幅員4ｍ未満の道路がとてもたくさん存在しています。


そのため、建築基準法第42条第2項で救済措置として


・対象となる道路が都市計画区域や準都市計画区域内にある


・建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいた


などの条件を満たす道は特定行政庁（知事や市長）の指定により


道路としてみなされるということです。


このような2項道路（みなし道路）に2ｍ以上接道している土地は、


①の「セットバック」についての記事で書いたように、


セットバックを行い前面道路の道幅を確保することで建築が可能となります。






売却ご希望の土地がどのような道に何ｍ接しているのかが


売却の上でとても重要であることがわかりますね。


ぜひこちらも気にしてみてください。





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【相続の3000万円特別控除】


相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、
相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から3000万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なんですか？

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なんですね。なぜできたんですか？

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、
国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の
税制上の措置としてできたものです。

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか？

特例の対象となる「被相続人住居用家屋」とは、
相続の開始の直前において被相続人の住居の用に供されていた家屋で、
次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
1、昭和56年5月31日以前に建築されていること
2、区分所有建物登記がされている建物でないこと
3、相続の開始の直前において被相続人以外に住居していた人がいなかったこと
になります。

昭和56年より以前の建物なんですね。

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を
「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、
4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。
これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。

区分所有建物というと？

建物の中て複数に区分され、
各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。

一人で居住していたものでないとダメなんですね。

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、
対策の趣旨とは異なってきますからね。

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、
要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、などの
要件を満たせば適用の対象となります。

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので
適用の対象になりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので
注意が必要です。

その要件を満たせば適用ですか？

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、
売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


たくさん要件がありますあ、すべて満たしていれば
何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

いえ、これは相続が発生してから
3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

期間が限られているんですね。

はい、そうです。
それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、
親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど
様々な要件、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

これはかなり難易度が高そうですね。

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者と、
様々な専門家との連携が必要となります。
買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を
探すことが重要になってくると思います。

わかりました。
ありがとうございます。



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売却時のトラブル【境界明示義務】


不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却のトラブルとしてまず最初にあげられるのが境界に関するトラブルです。

境界ってなんですか？

はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、
一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？
はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標がなかったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。

はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には
『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。
なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』
といった条項が盛り込まれています。
これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！
境界標はどうやって設置するのですか？

はい、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。
境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを一通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうするのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、
『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

なるほど、よくわかりました。
ありがとうございました。

ありがとうございました。




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こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。


今回は「セットバック」について書いていきます。






岐阜市にも「要セットバック」と記載のある土地が多くあります。


「セットバック」とは、土地を後退させることを指し、


その土地の前面道路が幅員4ｍ未満のとき、セットバックを行うことで


前面道路の幅員を4ｍに広げていくというものです。


（道路中心線から2ｍ以内には建築できないという制限があります。）



昔は自動車が一般的ではなかったため、


1間(約1.8ｍ)や2間(約3.6ｍ)といった昔の基準で道路が整備されており、


“今後建物を建て替える際に土地を後退させる”という方法で


徐々に道路の幅員4ｍを確保していこうとしているというわけです。







このように幅員4ｍ未満の道路に接している土地の場合、


セットバックを行う必要があります。



売却ご希望の土地が「セットバック要」な土地かどうかも


査定の大事な判断基準のひとつになりますので、


気にしてみてください。






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