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「不動産売却動画」の記事一覧(84件)

売却不動産の値下げのタイミング
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/05/26 16:27




売却価格変更のタイミングについて


売却中の物件の価格を変更する時に
気を付けておくことはありますか?


まずは依頼されている不動産会社が
しっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。

しっかりと営業活動をおこなったうえで、
お問合せやご案内の件数が少なければ
価格を下げるという判断になりますので、
むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。


一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか?


概ね一カ月です。
ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に
直接アピールしたり、
REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、
他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。

もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、
チラシでの広告活動をする会社もあります。
それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。


値下げをする場合はどれくらい下げるのですか?


例えば2,000万円の査定価格に対して、
2,280万で売却スタートした場合、

1カ月間売却活動をした結果ご案内の数等の
買主候補の引き合いが想定より少なければ、
概ね5%の100万円値下げすることを提案します。


けっこう大きく値下げするんですね!?


確かに大きく下げることになりますが、
最終的に価格交渉が入ることも多いですので、
その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、
例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。


改善されなければ意味がないですもんね。


そうなんです。
その後にさらに50万円下げて、
合計100万円の値下げをしたことになっても、
市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと
認識されますので、効果が薄いです。


なるほど。だから最初から5%の提案なんですね。


もちろんできるだけ高く売却できるように
進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。


1カ月で5%下げて、その後も売れなかった場合は
さらに値下げするんですか?


そうご提案することが多いです。

その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、
査定金額ぐらいまで下げることを提案します。


確かに私も今すでに査定金額を忘れてました。


今お伝えしたのは一例にすぎませんし、
もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、
柔軟に対応させていただきますが、
一つご注意いただきたいことがあるんです。


どういったことですか?


売却の担当者は無意味に値下げを
提案しているわけではないということです。

安く売ろうとしているのではないか、と
思われたりするのですが、
お気持ちはわかりますが、

ご売却を担当している不動産会社は、
できるだけ高く売却できるように努力をし、
それでもご売却ができなかった場合に
値下げの提案をさせていただいているんです。


高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。


確かにそうかもしれませんが、
一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。

お話をまとめますと、査定額に対して10%上乗せした場合、
値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、
概ね5%程が目安ということ。

できるだけ高値でご売却する為に
努力もした上でのご提案ということです。




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所有期間の違いによる譲渡所得税率の違いについて
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/05/15 08:25




所有期間の違いによる譲渡所得税率の違いについて



不動産を売却した時に税金がかかるんですよね?


はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。



不動産を所有していた期間によって
税率が変わると聞いたことがあるのですが?



譲渡所得には「所得税」と「住民税」と
「復興特別所得税」の3つが課税されますが、

所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。


所有期間はどのように決まるのですか。



不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、
保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。

5年未満の場合には「短期譲渡所得」、
5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。



短期と長期があるんですね。
それぞれについて教えてください。


はい。まず「短期譲渡所得」ですが、
譲渡所得に対して「所得税」は30%、
「住民税」は9%となります。


では、長期はどうですか?


「長期譲渡所得」では、
譲渡所得に対して「所得税」が15%、
「住民税」が5%となります。


そんなに税率が違うんですね!?


そうなんです。
ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、
これは所得税の額に対して課税されます。

分かりやすく合計すると、
短期は39.63%、長期は20.315%となります。


倍くらい変わってくるんですね。


そうですね。
但し、所有期間の判定は単純では
ありませんので注意が必要です。


では、所有を開始した日ですが、
契約日を基準とするのでしょうか?

それとも引渡し日を基準とするのでしょうか?
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。


はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、
取得日は新築か中古かによって違ってきます。


新築と中古で違うのですね!


はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。
中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。


所有期間の終わりはいつになるのですか?


所有期間の終わりを譲渡日と言い、
新築・中古ともに引渡し日が基準となります。

但し、先ほどもお話しましたが、
5年経過したかの判定は、譲渡した年の1月1日時点で
5年経っているかどうかを判定基準とします。


ということは、実際には5年以上所有しているのに、
税法上では5年所有していると
認めてもらえないケースがあるのですか?


はい、そうですね。
6年所有していれば全く問題ありませんが
所有期間が5年数カ月の場合、
税法上5年所有と認められないケースがあるので注意が必要です。


ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか?


相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。


よくわかりました。有難うございます。




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不動産の告知義務とは
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/05/08 14:56




不動産の告知義務とは

売却中の不動産情報の中に、
告知事項ありと記載されているものがあるのですが、
どのような内容なのですか?



まず、宅建業法では、
不動産を買おうとしている人に対して、
購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は

購入者に伝えないといけないという決まりがあり、
これを告知義務と言っています。



つまり、告知事項ありと記載されている場合は、
購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。



はい、そうです。



具体的にはどんなケースがありますか?



対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に
記載されていることが多いですね。



家の中で亡くなった人がいるかどうかは、
売主が言わなければわからないですよね?


確かにわからないことがほとんどです。


ただし、それを隠していた場合には
民事上の責任を問われる可能性もありますし、
査定価格にも大きく影響します
ので、
査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。



亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか?



これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、
2021年10月8日に国土交通省から

「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。


その中では告知をしなくても良いケースとして、
売却する場合は2つのケースの記載があります。


一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、
日常生活の中での不慮の死亡の場合。


二つ目は対象不動産の隣接や、
マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。



賃貸の場合は?



賃貸に出される場合は、この2つに加えて、
死亡から3年が経過した場合も加わります。



自然死であれば伝える必要はないんですね。



原則ではそうなんですが、
普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、
事件性や社会への影響が高い場合や、

買主や借主から質問があった場合はお伝えいただく必要があります。



亡くなった場合以外ではどのようなことが
告知義務に該当するのでしょうか。



買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、
具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、
いわゆる
嫌悪施設がある場合です。


このような場合は、告知事項ありと記載されずに、
近隣に墓地ありというように直接的な表現で重要事項説明書に

記載されることもあります。



ということは売主のするべきことは、
不動産を買おうとする人の気持ちになって、
その判断に影響がありそうなこと
があれば、
査定のタイミングで不動産会社の方に
お伝えした方が良いということですね。



そうですね。
嫌悪施設については不動産会社の方でも
確認することができますので、
特に亡くなった方がいる場合には

査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。



わかりました。







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市街化調整区域の不動産の売却
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/05/01 07:54




市街化調整区域の不動産売却


市街化調整区域内の不動産を売却する場合、
市街化区域内の場合と何か違うのですか?



はい。不動産はその土地の利用規制が
厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。


市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、
原則として建物を建てることができませんので、
売却が難しい場合が多くなります。



建物が建てられないんですか?
私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・



そのようなケースもよくあり、
行政から開発許可を取って建物を建築されたのだと思います。


既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。



そうなんですね。何か注意点はありますか?



はい。まずはその建物が
合法的に開発許可を取得している建物かどうかがポイントです。


しっかりと開発許可を取得している場合、
新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば

再建築することができます。

また、開発許可を得ていない場合でも、
登記簿に記載されている地目が宅地になっているかの確認も必要です。



もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか?


その場合、家を建てることを目的とした方への
売却のハードルは上がります。


地域によっては、家の敷地同士の間隔が100m以内に一定数以上、
例えば50個以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。



その他に違いはありますか?



不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、
調整区域では都市計画税がかからず、
税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。



メリットもあるんですね。



そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも
違いがありますし、その地域でどのような条例が
定められているかによっても違います。


またどのような方に向けて販売をするかによって
メリットの打ち出し方も変わってきますので、
お気軽にご相談いただければと思います。





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売却苦戦物件の対策
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/04/23 13:07




売却苦戦物件の対策


不動産が長期間売れなくて困ってます。
どうすればいいですか?



物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。
では、なぜ買い手がいないかというと、

需要とのギャップがあるからです。

しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。


物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。



それはなんですか?



1.販売価格が不適切である


2.物件自体に何らかのマイナスポイントがある


3.不動産会社選びに失敗している


この3つです



それぞれ詳しく教えてもらえますか?



はい、まず一つ目の販売価格は、
不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。

販売価格に割安感があれば、
早い段階で買い手がつく可能性が高まります。

逆を言えば、売れない物件の多くは、
物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。

なぜ割高になるかというと、
不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、
売主の希望価格を優先していたりするからです。



確かに長期間売れていない物件は
どれも相場より高い気がします・・・

でも不動産会社から頂いた
査定書の金額で依頼したんですが・・・



不動産会社は、他社に先んじて売主と
媒介契約を結びたいと考えています。

そこで、売主に選んでもらいやすいように、
売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。
このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。



そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由で
お願いするのはいけないという事ですね・・・



そうですね、売却を依頼する場合には
しっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。



わかりました!
では次に「物件にマイナスポイントがある」
というのはどういうことでしょうか。



はい、売れにくい物件の多くは、
外観や設備などに何らかの問題があります。

買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。

特に初めて物件を見た時の印象は、
後々まで尾を引くことになります。

外壁の汚れ具合や劣化の度合い、
玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。

これらに大きなマイナス要因があると、
買い手が付きにくくなります。



確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、
心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・



そうですよね、売却スタートのタイミングで
一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、
あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも
提案させていただく場合があります。



わかりました。
それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について
詳しく教えて下さい。


はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、
不動産会社が原因かもしれません。

売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、
一般的に契約期間は3カ月間です。

そのため、不動産会社は
3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。

仮に、3カ月たっても物件への
問合せ自体が少ないような場合は、
販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。



そうなんですね、
では思い切って他の不動産会社へ
変更するというのも方法のひとつですね。



そうですね、ただいきなり変更するのではなく、
ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、
具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などを
ご相談されてみてはいかがでしょうか。



その内容をヒアリングした上で
引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。



そうですね。
それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、

売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては


・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する


・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す


・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す


・不動産会社そのものを変更する


以上のポイントを意識していただければと思います。



わかりました。ありがとうございます。




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老朽物件の建て替えメリットデメリット
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/04/17 14:01




老朽化物件の建て替え


自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。



新しく建て変えると気持ちも
心機一転して気持ちがいいですよね。

ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで
建て替えに臨みましょう。



そうなんですね、
それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか?



はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、


・土地を探す手間が省ける

・慣れた土地に住める

・今までの家の不満を解消できる

・建て替えローンが利用できる


これらがメリットになります。



それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。



はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、
これまで住んでいた家を建て替えるので、
住み替えのように土地を探す手間や
購入費用などが一切不要です。

ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。



土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね



そうですね、次に2つ目のメリットの
「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに
日常生活を送れるといったメリットがあります。



確かに新しく家を探すとなると
学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。


そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですが
こちらは今まで不満だった間取り、
さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを
全て新しくすることができます。

家の間取りに不満があった場合は
ゼロから検討することができるので、
今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。



今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね。



はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが
現在では建て替えローンと言われる
建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。

さらに建て替えローンが組める金融機関には
大手が取り組んでいることもあり安心です。



大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか?



はい、デメリットは大きく4つあります。


・建替え中は仮住まいが必要

・建て替えができない場合もある

・解体工事が必要

・滅失登記が必要


これらがデメリットになります。


それぞれ教えて下さい



はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、
建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。

ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの
期間は仮住まいが必要になります。
解体から新築の完成、
引き渡しまでがおよそ6ヶ月~1年程度と言われています。



住みながらの建て替えは出来ないですもんね。
そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね。



そうですね、また引っ越しも2回必要になります。
その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります。



確かに!それは盲点でした・・・



気づかないところで思わぬ経費が
掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。


わかりました!
そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、
現在家が建っているのに
そんなことがあるのですか?


はい、今建物が建っている土地でも、
解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。


それを「再建築不可物件」といい、
建て替えを考えている土地が再建築不可物件に
あたる場合は建て替えができません。



そんなケースがあるんですね・・・
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。



はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」
「接道2m未満」の場合、
再建築不可の物件の条件に当てはまります。

この辺りは建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。



わかりました。それでは解体費用が掛かるのは
何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか。



はい、まず解体費用ですが
解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして
「坪単価×延床面積(坪数)」があります。

しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、
その費用とは別に家の状況や状態で
様々な費用が別途必要になってきます。

こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、
しっかりと見積もりを取りましょう。



家の状態によって解体費用が違うんですね・・・
わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう?



滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。


建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、
滅失登記には申請義務があるため、
怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。



罰金ですか!?それは大変ですね



そうですね、滅失登記をしておかないと
新築を新たに建てることも、
その後更地にした土地を売ることもできません。

さらに固定資産税といった存在しない建物に
税金を払い続けなけばなりません。

なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので
解体後は忘れずに行いましょう。



わかりました、建て替えするのもいろいろと
気を付けないといけないポイントがあるんですね。



はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合は
まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。



わかりました、ありがとうございます。

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ホームステージングとは?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/04/09 08:55




ホームステージングとは

知人から、不動産を売却する際には
「ホームステージング」を薦められたのですが、

どういったものなんですか?



はい。元々はアメリカで広まった手法です。

空室物件内では家具や小物類を入れ、
居住中の物件内では片付けなどをしながら、
居住空間を演出することです。



リフォームとは、何が違うのでしょうか?


リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。

お化粧で言えば、
リフォームはお肌そのものを整えること。
ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。



そうなんですね。
日本での「ホームステージング」状況はどうですか?



日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。
結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。



ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか?


そうですね。
中古不動産をご案内する際には、
何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、
お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。



なるほど。
確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。

空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、
居住中の場合はどうでしょうか。


はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。
居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、
その他で出来る部分を行います。

その他で出来ることって何がありますか?


すぐできることは、
整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。

散らかった状態で購入希望者に見学されても、
購入意欲は上がりませんよね。

よくわかりました!

では、ホームステージングを活用しながら、
売却を進めていきたいと思います!




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相続登記の義務化について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/04/04 15:58




相続登記の義務化について

相続登記が義務化されると聞いたんですが…。


2021年4月、相続登記を義務とする
不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。


どうして相続登記は義務化されたのですか?


所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。


所有者不明土地問題ですか?


所有者が不明であったり、
所有者は判明しているものの所在が分からなかったり
連絡がつかない土地の事です。

不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。


どのような法律になるのですか?


不動産を取得した相続人に対し、
「その取得を知った日から3年以内に、
所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。


もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか?


正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。


もう施行されているのですか?


まだ施行はされておりません。
2024年4月28日までには施行されると思われます。


では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか?


相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。


施行前の相続でも登記義務があるんですね。


ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、
法律が施行されたら相続登記が必要です。

未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。


気を付けないといけませんね。


まずは不動産会社に相談し、
司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。


わかりました。有難うございます。




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不動産の名義人の意思能力について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/03/27 11:23




名義人の意思能力について


親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですが
この場合の不動産売却はどうなりますか?


不動産売買などの法律行為を行うためには、
当事者の意思能力が必要となります。

不動産の所有者が意思能力が無い場合には、
不動産売買を行うことはできません。


もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか。


意思能力のない方の契約は無効となります。


では、相続などで名義が変更になるまでは、
その不動産の処分は出来ないんですか。


認知症であっても、医師の診断結果で
判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。

そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。

ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。


どういった事に注意が必要なんですか。


成年後見制度とは、認知症などが原因で
意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が
法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。

また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。

成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、
自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、
売却しないという判断をする事もあります。

仮に成年後見人が売却をしようとしても、
家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。


必ず売却できるわけでは無いんですね。
何からすればいいのでしょうか。


不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。
不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、
事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。

そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。
専門家と連携できる不動産会社を
選ばれると良いと思います。


相談は早いに越したことは無いですね。


はい。ますます高齢化も進み、
同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。

裁判所の売却許可などの必要のない
「任意後見制度」を利用し、
将来に備える事も重要になってくるかと思います。

任意後見制度とは、
本人に十分な判断能力があるうちに、
判断能力が低下した場合に備えて、
あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。


わかりました、有難うございます。




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不動産のオーナーチェンジについて
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/03/21 09:24




オーナーチェンジについて


マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、
現在賃貸で貸しているのですが、
この状態のまま
売却することはできるのでしょうか。



今回のような場合、
オーナーチェンジ物件として売却することができます。



なるほどオーナチェンジ物件ですか、
何か特別な不動産取引なのでしょうか。



いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、
大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。


ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために
居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて
不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。



居住用として売却する場合と査定方法が違うんですね、
他に気を付けておくポイントはありますか?



居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。
というのも一般的な居住用物件に比べて
物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む方などに限られてしまい、
物件のニーズが狭まってしまいます。



一般的な居住用物件に比べると
収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。


はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、
売却価格によっては売却が難しく
時間がかかってしまうケースがあります。


もし、入居者が協力的で
内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。


内覧ができないということは、
原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で
検討者にとってリスクがあると言えます。



確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・



あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、
入居者には事前に告知しないといけないですか?



いえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに
借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。


オーナーチェンジ物件の売却後に
売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。

その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。

その他にもオーナーチェンジ物件の売却は
手続きが複雑になる可能性も高いので、
まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。




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