2022年01月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、
どのような営業活動をしたか、
お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのかを
報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。


私の実家は空き家になっているのですが、
何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。

どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。


宅地建物取引業法では、
媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、
専属専任媒介ですと1週間に1回以上、
専任媒介ですと2週間に1回以上、
一般媒介では報告の定めはありません。


そうなんですね。
一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。


そういうわけではないのです。
法律で義務付けられていないので、
確かに報告しない不動産会社もありますが、
ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを
気にされる方がほとんどかと思いますので、
定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。


私もとても気になりますね。


そうですよね。
もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、
営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。


営業活動報告はどうやってしていただくのですか？


メールまたは書面で報告させていただきます。

媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。


内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？


先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。

どのような販売活動をおこなったか、
何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、
ご案内の結果どのような感想があったのか、です。

販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、
あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、
新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。

一定期間経っても買主が見つからない、
或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、
その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、
できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。


販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。


そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、
ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では
計画が変わってきます。

ですので、営業活動報告は
軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。


わかりました。ありがとうございます。

最近よく聞く家族信託ってなんですか？


簡単に言うと
「自分で自分の財産管理を
できなくなってしまった時に備えて、
家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を
与えておく方法」のことです。

他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては
投資信託などが人気ですが、
家族信託は財産管理のための報酬が発生しない
家族間での利用が想定されているという特徴があります。


不動産で家族信託が使われる
具体的なケースってなにがありますか？


よくあるのが認知症対策です。
例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、
所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。

不動産は持っているだけで、
手入れをする手間やコストがかかってきます。
空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、
所有者である親に契約能力がないと売ることができません。


それは大変ですね！
家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？


いえ、どうしても売却したい場合には、
法定後見を利用することで売却は可能です。

ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、
自宅の売却について家庭裁判所に
許可を出してもらう必要があります。

許可が出ない場合には、売却できません。


家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね。


はい、なので家族信託などを準備し、
面倒を見てくれる子どもに
自宅を売却する権限を与えておくことで、
塩漬けになることを回避し、
金銭的な負担を和らげることに繋がります。


他には家族信託を使うと良いケースはありますか？


不動産の共有を回避するときです。
不動産を共有で相続すると、
共有者のひとりが売却を希望しても
他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、
トラブルが生じる場合があります。

一方で、家族信託は、
不動産の管理・処分を行える者と
その利益を受け取ることができる者を分けることができます。

不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、
委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、
委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は
複数人で分け合うことができます。

確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・

はい、このような場合でも
家族信託を活用することで、
相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを
回避することができる可能性があります。


不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね。


はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。
特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、
非常に有効なものではないでしょうか。

認知症になった親の生活費や施設費などを、
親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、
子世代にとっても大きな安心となります。

不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと
思われた場合はまずはお近くの不動産会社に
相談してみてはいかがでしょうか。

検査済証の無い建物は売却できないんですか？


そんなことはありません。
検査済証の無い建物でも売却は可能です。


良かった。
でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？


一つは、そもそも完了検査を受けていない為、
検査済証が存在しない建物です。

もう一つは、完了検査を受け、
検査済証を発行された建物であるものの、
紛失などで現存していない場合です。


検査を受けていない建物ってあるんですか？


はい、建築基準法第7条第1項に定められた
完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。

ただ、以前はそれほど徹底されておらず
完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、
それ以前は２０％~１桁台とも言われています。


そんなに低いんですか。

はい、ですので中古物件の流通市場では、
完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

検査を受けていないのは、どうしてですか？


建築基準法に適合していなかったり、
完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。

特に都心部では、狭小地での建築の為、
法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。


もう一つの無くしてしまっている場合は、
どこで再発行してもらえるんですか。


残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。


え！再発行は無いんですか。


ただし、各役所の建築指導課にて
建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や
証明書が発行できたりします。

そこで完了検査を受けている事や
検査済証の番号などがわかります。

重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、
不動産の担当者が調査しているかと思います。


検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。


そもそも完了検査を受けているか、
検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。


検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。


住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、
増改築等が出来ないことがある、など
購入者にとってマイナスとなるケースがあります。


住宅ローンが使えないんですか？


これは検査済証の有無というより、
違反建築物かどうかが影響してきます。

購入される方のほとんどが住宅ローンなどの
融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。

違反建築物はダメであったり、
違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。

利用できる金融機関が限られると、
売却活動や売却価格に影響が出る事があります。


なるほど。増改築も出来ないんですか？


建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。
但し、指定確認検査機関にて
「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。


検査済証があれば、それらは問題無いんですか。


検査を受けた当時は適合していると言えますが、
その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。


検査済証の有り無しだけでは無いんですね。


そうですね。
売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。

まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。


分かりました。有難うございます。

私の家が「既存不適格建築物」と言われました。
既存不適格とはなんでしょうか。

建築当時には適法だったものの、
法改正により基準に
合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。

なるほど！
ただ建築時は適法ということなので
特に気にすることはないですね！！

いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

え！？なぜですか！？

はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、
既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、
建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、

担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に
通りづらい可能性があります。

確かにローン審査が通らないと
そもそも買主は購入できないですよね・・・

他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された
建蔽率・容積率の制限値がその後変更されたことにより、
購入者が建て替える際には、
既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、

制限される場合があります。

活用範囲が狭まるため、
魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

確かに制限があるのは嫌ですね・・・
既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

いえ、きちんと気を付けるべきポイントを
押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

その気を付けるポイントとは何でしょうか？

まずは既存不適格建築物であることを
きちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて
納得をしてもらう必要があります。

次に買いたたかれる可能性がある点です。

既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、
周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、
周辺の相場価格を知った上で、
複数の不動産会社などに相談し、
信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。