2021年12月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか。
友人から山林の売却は難しいと云われたのですか・・・

はい。確かに、不動産は需要と供給によって価格が決まりますし、
市街地での不動産とは異なり山林は場所によって、売却が難しいケースもあります。

そうなんですね。
もし、売却したいといった場合、
不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか。

はい。ただし、問い合わせ先は必ず山林のある
地元の不動産会社にしてください。

また、不動産会社によっては、
山林の取扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。

その他に、所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。

山林に種類があるのですか？

はい、あります。
山林は４種類ありまして、
「都市近郊林地」「農村林地」「林業本場林地」「山村奥地林地」です。

このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。
また、山林の樹木の品質などによって値段がかわります。

分かりました。役所で調べてみたいと思います。
あと、親から引き継いだ山林ですが、

実は一度も見たことがないので、正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか。

山林の売買は、宅地と異なり、
測量をすることが困難な場合が多いので、
実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。

ただ、トラブルを避けるためには、測量をすることや、
専門家を通して、面積を確認することをおすすめします。

先ずは不動産会社にご相談頂いた方が良いと思います。

わかりました。
公簿上の土地の広さは、分かると思うのですが、
価格はどのように調べたら良いでしょうか。

不動産会社の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、
事前に調べて頂くことも可能です。

事前に調べることが出来るのですね！
それにはどうしたら良いですか。

はい、国土交通省が「不動産価格情報検索」という
サイトを公開しておりますので、

所有されている山林の住所を検索していただければと思います。

ただ、場所によっては、取引事例がなかったり、
山林の状況によっては、検索された情報よりも低い金額での売却も
十分に考えられますので、あくまでも目安という位置づけに
捉えていただければと思います。

親から相続してみたものの、
どうすればよいか分からなかったので、少し安心してきました。
まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。

はい。その方がよいですね。
問合せをされる際には、
情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、
よりスムーズに進むと思います。

コロナにより、山林を購入したい需要もあるようですので、
良いご縁が見つかると良いですね。

その他、注意しておくことはあるでしょうか。

はい、山林に特有な制限があります。
森林法による開発許可が必要な場合があったり、
保安林であれば、伐採に都道府県知事の許可や届出が必要です。

また、その山林が市街化調整区域内にあれば、
原則、一般住宅の建築はできません。

これらの制限の有無により、
売却の難易度や売却価格などに影響があります。

これらの制限についても、不動産会社にご確認頂いた方が良いと思います。

わかりました。ありがとうございました。

自宅の戸建てを売却するときに、
営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。

これは何でしょうか。

はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、
売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。
そのための重要な資料です。

そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか?

高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、
売買契約締結時にどのような状況であるのか、
また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。

その中で、売主が買主に対して、
売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。
設備表の欄の設備の有無について、
「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

はい。
その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で
確認をして頂くことになります。

設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、
故障・不具合があった場合には、

買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

わかりました。
補修の「範囲」はありますか。

あります。
設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

売主への請求することができる部分は、主要設備です。

そうなんですね。
請求できる期間はありますか？

はい。あります。
引渡完了後から７日以内に、
買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

７日以内ですか。
では、設備表に記載された主要設備のうち
故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。

いえ、全てではありません。
主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、
売主の修復義務は負いません。

わかりました。
では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

はい。
それは、不動産会社に売却を依頼する時にご記入を頂いた方が良いですね。

そうなんですね。
それは何故なんですか？

はい。
出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、
購入を検討されている方に知らせるためです。
問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。

また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。
売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、
売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、
売主から買主へ説明していただきます。

説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、
また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、
引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

確かにそうですね。
その他、設備表について注意することはありますか？

そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、
売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。

契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、
売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。
今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。

住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、
業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。

何か良い方法はないでしょうか？

その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、
あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が
「買取」をする売却方法の事です。

一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で
「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

仕組みはなんとなくわかったんですが、
結局どういうメリットがあるんですか？

言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、
万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に
買い取ってもらうという選択ができるのです。

売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！
他にはメリットはありますか？

売却期限と買取価格があらかじめ分かるので
予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、
その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。

また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」
「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。

仮に仲介売買の期間で売れたのなら、
不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、
嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば
住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。
ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

確かに不動産会社による買取となるなら、
売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、
基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は
仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、
仲介手数料が96万円もかかるので、
買取保証によってかなりの額を節約できることになります。

また買い取ってもらった場合、引き渡した後の
契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。
あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなど
きちんと把握しておかなければいけないですね。

そうですね！
また買取保証では売り手と不動産会社は
「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。

上記媒介契約を結んでいる間は、
他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。
そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。