2022年04月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

不動産が長期間売れなくて困ってます。
どうすればいいですか？

物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。
では、なぜ買い手がいないかというと、

需要とのギャップがあるからです。

しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。

物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

それはなんですか？

１．販売価格が不適切である

２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある

３．不動産会社選びに失敗している

この3つです

それぞれ詳しく教えてもらえますか？

はい、まず一つ目の販売価格は、
不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。

販売価格に割安感があれば、
早い段階で買い手がつく可能性が高まります。

逆を言えば、売れない物件の多くは、
物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。

なぜ割高になるかというと、
不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、
売主の希望価格を優先していたりするからです。

確かに長期間売れていない物件は
どれも相場より高い気がします・・・

でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・

不動産会社は、他社に先んじて売主と
媒介契約を結びたいと考えています。

そこで、売主に選んでもらいやすいように、
売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。
このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由で
お願いするのはいけないという事ですね・・・

そうですね、売却を依頼する場合には
しっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

わかりました！
では次に「物件にマイナスポイントがある」
というのはどういうことでしょうか。

はい、売れにくい物件の多くは、
外観や設備などに何らかの問題があります。

買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。

特に初めて物件を見た時の印象は、
後々まで尾を引くことになります。

外壁の汚れ具合や劣化の度合い、
玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。

これらに大きなマイナス要因があると、
買い手が付きにくくなります。

確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、
心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・

そうですよね、売却スタートのタイミングで
一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、
あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも
提案させていただく場合があります。

わかりました。
それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について
詳しく教えて下さい。

はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、
不動産会社が原因かもしれません。

売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、
一般的に契約期間は3カ月間です。

そのため、不動産会社は
3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。

仮に、3カ月たっても物件への
問合せ自体が少ないような場合は、
販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

そうなんですね、
では思い切って他の不動産会社へ
変更するというのも方法のひとつですね。

そうですね、ただいきなり変更するのではなく、
ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、
具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などを
ご相談されてみてはいかがでしょうか。

その内容をヒアリングした上で
引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。

そうですね。
それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、

売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては

・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する

・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す

・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す

・不動産会社そのものを変更する

以上のポイントを意識していただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。

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自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

新しく建て変えると気持ちも
心機一転して気持ちがいいですよね。

ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで
建て替えに臨みましょう。

そうなんですね、
それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、

・土地を探す手間が省ける

・慣れた土地に住める

・今までの家の不満を解消できる

・建て替えローンが利用できる

これらがメリットになります。

それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。

はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、
これまで住んでいた家を建て替えるので、
住み替えのように土地を探す手間や
購入費用などが一切不要です。

ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね

そうですね、次に2つ目のメリットの
「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに
日常生活を送れるといったメリットがあります。

確かに新しく家を探すとなると
学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。

そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですが
こちらは今まで不満だった間取り、
さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを
全て新しくすることができます。

家の間取りに不満があった場合は
ゼロから検討することができるので、
今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね。

はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが
現在では建て替えローンと言われる
建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。

さらに建て替えローンが組める金融機関には
大手が取り組んでいることもあり安心です。

大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

はい、デメリットは大きく4つあります。

・建替え中は仮住まいが必要

・建て替えができない場合もある

・解体工事が必要

・滅失登記が必要

これらがデメリットになります。

それぞれ教えて下さい

はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、
建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。

ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの
期間は仮住まいが必要になります。
解体から新築の完成、
引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

住みながらの建て替えは出来ないですもんね。
そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね。

そうですね、また引っ越しも2回必要になります。
その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります。

確かに！それは盲点でした・・・

気づかないところで思わぬ経費が
掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

わかりました！
そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、
現在家が建っているのにそんなことがあるのですか？

はい、今建物が建っている土地でも、
解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。

それを「再建築不可物件」といい、
建て替えを考えている土地が再建築不可物件に
あたる場合は建て替えができません。

そんなケースがあるんですね・・・
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。

はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」
「接道2m未満」の場合、
再建築不可の物件の条件に当てはまります。

この辺りは建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。

わかりました。それでは解体費用が掛かるのは
何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか。

はい、まず解体費用ですが
解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして
「坪単価×延床面積(坪数)」があります。

しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、
その費用とは別に家の状況や状態で
様々な費用が別途必要になってきます。

こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、
しっかりと見積もりを取りましょう。

家の状態によって解体費用が違うんですね・・・
わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう？

滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。

建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、
滅失登記には申請義務があるため、
怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。

罰金ですか！？それは大変ですね

そうですね、滅失登記をしておかないと
新築を新たに建てることも、
その後更地にした土地を売ることもできません。

さらに固定資産税といった存在しない建物に
税金を払い続けなけばなりません。

なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので
解体後は忘れずに行いましょう。

わかりました、建て替えするのもいろいろと
気を付けないといけないポイントがあるんですね。

はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合は
まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

わかりました、ありがとうございます。

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