2021年08月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

住みながらでも売却できるの？

住宅ローンの返済に困ったとき


住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、

50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、

家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。
逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、

最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、

「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

不動産売却の流れ


自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたらいいのでしょうか？

ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、
まずは不動産会社にご相談ください。
住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、
その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、
最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、
ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。
売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、
最終的に決めていただくのは売主様となります。

金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、
お部屋の掃除をしていただきたいです。
また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、
可能な限りご協力いただければと思います。

不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、
レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、
広く広告させていただくことが一般的です。
また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。

ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

一概には何とも言えないです。

競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、
双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

契約が済めばひと段落ですかね？

いえ、ここからが大事なところです。
引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、

買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は
契約が白紙解約になってしまうこともあります。
また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

古い家を高く売るポイント


古い家は売れるのでしょうか？

はい、もちろん大丈夫です！
築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もおられますので、
問題ありません。

そうですか。
知り合いから、古い家の場合には「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。
更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。
その結果、高く売れるケースもあります。
また、建物を所有しなくなった場合、
空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、
売主様も安安心ですよね。

わかりました。
ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。更地にして売却する場合、次の3つを注意ください。
①上などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせ　です。

詳しく教えてもらえますか？

はい。

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、

居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、

課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、

注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

【空き家問題について】

こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発のしんたにです。


当社は不動産の買取もおこなっております。


さまざまな事情により「不動産をできるだけ早く売って現金化したい」


という方におすすめの売却方法です。

地域密着・当社直接買取ができるセンチュリー21フジ開発だからこそ


スピーディーな対応が可能です。


お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取をおこなっております！


他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。

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【近所の人に知られずに売却する方法】

ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、
これらをせずに売却したいということですね。

この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、
先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては
物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点。
次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに
自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが
一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく
再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、
そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、
決して飛び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、
内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。
こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。

なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。

こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。


今回は「2項道路(みなし道路)」について書いていきます。






「2項道路」とは、建築基準法第42条第2項の規定で、


「道路であるとみなす」とされている道のことを指します。


そのため、「みなし道路」とも呼ばれています。



建築物が建つ敷地は「建築基準法上の道路」に2ｍ以上接している必要があります。（接道義務）


「建築基準法上の道路」とは、


・4ｍ以上の幅員を有する国道・県道・市町村道


・4ｍ以上の幅員を有する都市計画法や土地区画整理法等による道路


・基準時から幅員4ｍ以上であった道路


・4ｍ以上の幅員を有する事業計画のある道路で特定行政庁が指定したもの


・4ｍ以上の幅員を有する新たに築造する道路で、特定行政庁から位置の指定を受けた位置指定道路


・基準時に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの


という条項を満たしたものです。


詳細に書きましたが、ざっくりと、幅員（道路の幅）が4ｍ以上ある道路だと


考えていただければ大丈夫です。



しかし、現況では幅員4ｍ未満の道路がとてもたくさん存在しています。


そのため、建築基準法第42条第2項で救済措置として


・対象となる道路が都市計画区域や準都市計画区域内にある


・建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいた


などの条件を満たす道は特定行政庁（知事や市長）の指定により


道路としてみなされるということです。


このような2項道路（みなし道路）に2ｍ以上接道している土地は、


①の「セットバック」についての記事で書いたように、


セットバックを行い前面道路の道幅を確保することで建築が可能となります。






売却ご希望の土地がどのような道に何ｍ接しているのかが


売却の上でとても重要であることがわかりますね。


ぜひこちらも気にしてみてください。





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【相続の3000万円特別控除】


相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、
相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から3000万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なんですか？

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なんですね。なぜできたんですか？

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、
国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の
税制上の措置としてできたものです。

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか？

特例の対象となる「被相続人住居用家屋」とは、
相続の開始の直前において被相続人の住居の用に供されていた家屋で、
次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
1、昭和56年5月31日以前に建築されていること
2、区分所有建物登記がされている建物でないこと
3、相続の開始の直前において被相続人以外に住居していた人がいなかったこと
になります。

昭和56年より以前の建物なんですね。

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を
「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、
4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。
これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。

区分所有建物というと？

建物の中て複数に区分され、
各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。

一人で居住していたものでないとダメなんですね。

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、
対策の趣旨とは異なってきますからね。

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、
要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、などの
要件を満たせば適用の対象となります。

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので
適用の対象になりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので
注意が必要です。

その要件を満たせば適用ですか？

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、
売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


たくさん要件がありますあ、すべて満たしていれば
何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

いえ、これは相続が発生してから
3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

期間が限られているんですね。

はい、そうです。
それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、
親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど
様々な要件、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

これはかなり難易度が高そうですね。

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者と、
様々な専門家との連携が必要となります。
買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を
探すことが重要になってくると思います。

わかりました。
ありがとうございます。



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売却時のトラブル【境界明示義務】


不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却のトラブルとしてまず最初にあげられるのが境界に関するトラブルです。

境界ってなんですか？

はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、
一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？
はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標がなかったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。

はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には
『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。
なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』
といった条項が盛り込まれています。
これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！
境界標はどうやって設置するのですか？

はい、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。
境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを一通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうするのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、
『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

なるほど、よくわかりました。
ありがとうございました。

ありがとうございました。




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