2022年02月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

月極の青空駐車場を所有していますが、
売却することは可能ですか？


はい、もちろん売却することは可能です。


その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？


購入される方が、購入後にそのまま
貸駐車場として継続利用される事があります。
売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。


買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？


その場合は、売主と買主のどちらの責任で
賃貸契約を解約するのかが重要です。


一般的にはどちらで解約することが多いですか？


ケースバイケースなので、
売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。


借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？


借家の場合は、貸主からの契約解除には
正当事由が必要となってきます。

貸主が使用する理由だけでなく、
立ち退き料なども必要となることが多いです。
これは借地借家法の規定によるものです。


同じような事が必要なんですか？


駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため
正当事由は必要とはなりません。


立ち退き料も必要ないんですね。


契約書に記載が無ければ必要ありません。


どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？


まずは契約書をご確認ください。
契約書に記載してある期日までに
解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。


契約書に取り決めの記載がなかったら
どうすればよいでしょうか？


法的な規定はありません。
ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、
１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。


わかりました。有難うございます。

新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、
急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。

それは残念ですね。
しかし、実際に新築マンションを購入した後、
会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。

そうですか。よくあるのですね。
出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？

はい。いくつかあります。
最も一般的なのが、賃貸に出すことです。

でも賃貸で貸してしまうと、
自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？

その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？

確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、
基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。
つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、
基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。

そうなんですね。
じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。

何か良い方法はありますか？

その場合、「定期借家契約」と言って、
期間を定めて貸出をすることは可能です。

定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、
その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。

定期借家契約の場合、更新はできますか？

定期借家契約に更新はありませんので、
再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。

なるほど、そんな方法があるのですね。
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、
売却も視野に検討したいのですが。

その場合、新築・未入居となりますね。
新築・未入居であると、その新築マンションを
買いそびれてしまった方もおられるので、
比較的早く売却が出来るケースもありますね。

早く売却できる可能性もあるのですね！
少しほっとしました。

早く売れるのは嬉しいですが、
未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？

不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、
まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。

ただ、新築・未入居のため、
価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。
選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？

はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について
話があったかと思いますが、
住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、
各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、
売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、
住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。

実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？

ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、
購入されたマンションに思い入れがある場合には、

賃貸で貸出をした方が良いと思います。

そうですよね、せっかく購入したマンションなので、
所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？

はい。
賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、
空室のリスクを懸念される場合は、

売却をお勧めします。

空室のリスクってなんですか？

新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。
その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、
賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、
最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。

ダブルでの支払いはきついですね。

どの様な方法が良いのか、
地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、
お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、
お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。

そうですね。
賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、
まずは相談してみたいと思います。

その方がよいですね！

不動産の売却するときに結ぶ
「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

はい。一般媒介契約とは
不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と
媒介契約を結ぶことができることです。

そうなんですね。詳しく教えてください。

一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、
複数の不動産会社に依頼できる他に、

自分で見つけた買主と取引が出来ます。

契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。
また、レインズへの登録義務もありません。

そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、
ずーと売却活動をして頂けるのですか？

そうですね。
ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を
国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

わかりました。
一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、
人気のある不動産を持っており、
高く売れることが出来そうな場合は、
一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

わかりました。
では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が
良い場合を教えてください。

はい。
定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、
売主へ売却の報告義務はありません。

一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている
会社もありますが、全てではありません。
場合によっては、売却を依頼したけれども、
全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。

また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、
複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。

日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

一般媒介のことはわかってきましたが、
その他に気をつけるべきことはありますか。

多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

それは何故ですか？

一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、
複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。

そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、
他社で売却が成約されてしまうと、

仲介手数料がもらえない可能性がある為です。

不動産仲介は成果報酬ですので、
成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

そうですね。
ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

他に理由もあるのですか？

はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、
大きな要素ですが、それ以外にも、

不動産仲介の担当者にとって
販売戦略が立てにくいという理由もあります。

販売戦略ですか？

はい、販売戦略です。
不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、

コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。

高値での売却を成功させるためには、
週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも、一般媒介契約ではなく、
1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を
希望する営業マンもおりますね。

専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

どちらも１社しか依頼出来ませんが、
自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、
出来ないのが専属専任媒介契約です。

なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。