【不動産売却特集】不動産売却時の税金について｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

こんにちは。不動産売却に強い岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。

不動産を売却すると、利益だけでなくさまざまな費用も発生します。

その中でも特に見落としがちなのが「税金」です。

税金について知らずに売却を進めてしまうと、想定外の出費に驚くことになるかもしれません。

そこで今回は、不動産売却時に発生する税金について詳しく解説します。

税負担をできるだけ抑えるためにも、しっかりと基礎知識を身につけておくと安心ですね。

ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に発生する税金は、大きく分けて以下の2種類です。

・売却手続きにかかる税金

・売却益が発生したときにかかる税金

それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

1. 売却手続きにかかる税金

不動産を売却するとき、手続きを進めるために税金を支払う必要があります。

ここでは、主な税金の種類と概要を紹介します。

印紙税

不動産の売買契約書などの「課税文書」に課される税金です。
契約書に収入印紙を貼り、消印することで納税したと見なされます。

税額は契約金額によって決まり、現在は特例として軽減税率が適用されます。

登録免許税

不動産の登記申請時に必要な税金で、売主と買主の両方に関係します。

例えば、売主は住宅ローンの抵当権を抹消する際に「抵当権抹消登記」が必要です。

一方、買主は不動産の所有権を取得するために「所有権移転登記」を行う必要があります。

登録免許税の金額は登記内容によって異なりますが、
例えば「抵当権抹消登記」の場合、不動産1件につき1,000円がかかります。

仲介手数料の消費税

不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買が成立すると仲介手数料を支払います。

この仲介手数料には消費税がかかるため、税負担も考慮しておく必要があります。

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

2. 売却益が発生したときにかかる税金（譲渡所得税）

不動産を売却し、利益（譲渡益）が発生すると、所得税や住民税などが課されます。

一般的に「譲渡所得税」と呼ばれ、以下の3つで構成されています。

・所得税

・住民税

・復興特別所得税（東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年まで支払いが必要）

譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。

特に、短期（5年以下）と長期（5年超）で大きな差があるため、売却時期のタイミングを考慮することが重要です。

税率の違い

所有期間 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

5年以下（短期譲渡）税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） 約39.63%

5年超（長期譲渡） 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）約20.315%

さらに、10年以上所有している居住用財産には「軽減税率の特例」が適用され、一定の条件を満たすと税率が下がります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の手順で計算できます。

[Step1] 譲渡所得を算出

譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）

売却価格 … 売却代金＋固定資産税・都市計画税の精算金

取得費 … 購入時の価格＋諸経費（建物の減価償却費を考慮）

譲渡費用 … 売却時にかかった仲介手数料、印紙税 など

[Step2] 特別控除を適用

一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる「3,000万円特別控除」が適用される場合があります。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除額

[Step3] 税率をかける

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

税負担を軽減する特例

不動産売却時の税負担を軽減するため、以下のような特例が用意されています。

・居住用財産の3,000万円特別控除

　売却益から3,000万円を控除

　一定の要件を満たす場合に適用可能

・所有期間10年超の軽減税率

　所有期間10年以上の居住用財産に適用

　譲渡所得6,000万円以下の部分に低税率を適用

　被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除

　相続した空き家を売却する場合、3,000万円の控除が適用されることがある

・譲渡損失が発生した場合の特例

　売却価格が取得費を下回り、損失が発生した場合に適用可能

　他の所得と損益通算や繰越控除ができる

税金の納付時期と方法

不動産売却で発生する税金は、それぞれ納付時期が異なります。

税金 　　　　　　　納付時期　　　　　　　　　納付方法

印紙税 　　　　　売買契約時 　　　　　　　収入印紙を貼付

登録免許税    　　 　　登記申請時 　　　　　　　収入印紙で納付

譲渡所得税（所得税） 売却翌年の確定申告後 　  納付書で納付

譲渡所得税（住民税） 確定申告後 　　　　　　　普通徴収で納付

納付期限を過ぎると延滞税が発生する可能性があるため、事前にスケジュールを把握しておくことが大切です。

まとめ

不動産売却にはさまざまな税金がかかります。

知らずに進めると、思わぬ負担が発生することもあるため、
事前にどのような税金が必要なのかを把握し、活用できる特例についても確認しておきましょう。

また、具体的な税額を把握するには、不動産査定を行うことも重要です。
気になる方は、不動産会社に査定を依頼してみるのもおすすめです。